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房产“借名代持”协议的正确写法

来源: 作者: 时间:2018-07-24 19:43:50

    导语:

 

       听过一次房产论坛的结论:一户普通的家庭,必须要有“三宅一生”的期许:即一套房产自住,一套房产出租获取收益,一套房产留给子女成为步入社会的基础。在一线城市里,由于良好金融工具的加持,房产等同于现金的蓄水池,足以应对人生突发事件所急需的资金使用。

 

       唯一的问题是,当下的现实中,即使资金不是问题,买房资格成为稀缺资源,带着计划经济的浓烈色彩,被人们简称“房票”。普通人既不是权贵,又不是拆迁户,要拥有一套房产都必须要突破重重障碍,前有政策的封堵,后有普世价值观的崩塌。

     

       普通家庭把“净身出户大法”(离婚协议书的正确写法)、“结婚大法”、“老人全款购入再抵押”等等方式都运用到极致,往往也就才得到两套购房资格。以上方法虽然极端,但至少产权都在自己家族名下;再想升级,就不得不接受更加极端的方式,即购入的房产产权在他人名下,由出资人独自或按比例享受收益,这种自己隐名投资、由他人名义“代持”房产的购房方式,正越来越被激进的多军们所采用。

        比如,在水库的年度总结中,很多人都在说自己增加了几N,总面积又增加了几千平,搞得其他人羡慕嫉妒恨,但是他们不会披露的是,其中相当比例是“代持”的房产,出资方不是单一的,而是一批人,仅占一部分股份,比如,本尊就在五套别人代持的房产中占有一定比例的股份。如果按水库人习惯的晒房产的方式,也可以说2016年增加了5N,600平,而实际上,其中三套只是相当于中短期理财产品的概念,并不能直接说这是我的房产。

 

       我们以往听说的“代持”,经常在股权和债权分配中被运用,很多创业型公司为了吸引风投,往往都会留出一部分股份给到利益攸关方,但其身处的地位又不能实名持有股份,所以就由公司指定某某人“代持”股份。

        而很多文章和影视剧中更加用泛阴谋论把“代持”渲染的光怪陆离,传说很多知名大企业,幕前光鲜亮丽的大股东,其实是幕后操纵者的“白手套”。

        这些都不是我们关心的,我们普通人“代持”的标的物和复杂度,和以上传说有天壤之别,我们关心的,是这种玩法怎么符合“高风险带来高收益”的定律。

 

      

1st

代持的两种方式

 

第一种,甲方为全部出资人,借用乙方名义代为持有,代持房产的增值、出售款项、按揭贷款、税费贷款、租金及其他因代持房产而取得的财产均为甲方财产;甲方应支付乙方代持期限内的报酬。

 

第二种,甲方乙方都为出资人,乙方同时为产权人,收益为大家各自股份,乙方可多得一份“劳务收入”。若收益为“负”,乙方依然有权得到“劳务收入”,而各自损失从扣除后按比例从本金中扣除。

 

       在本尊自己的“代持”投资经历中,都是选择第二种方式,理由是,代持者自投资金,在房产价格上涨时,他的收益也会水涨船高,投入和回报是对等的,而不像前一种,他仅仅是拿一份固定的报酬,如果最终收益很高,会产生觊觎之心。当然,选择哪一种方式和个人各自的能力与风险偏好有关。

 

 

2nd

代持者的选择

 

       如果选择方式一,代持人户籍一般都是本地户籍,也有少部分是外籍,他们一般生活或工作在外地和国外,在上海已经没有安家置业的欲望,比如在香港和国外有稳定工作的上海人,已经拿到绿卡但未入籍、身份证还有效的上海人,派驻到上海工作的外籍人士。

       有个实际案例,上海大众位于嘉定安亭,靠近昆山,很多人虽然有上海户籍,但是把房产买在了昆山,上海购房资格等于无用,同事正好可以借用他的房票。像这样收入不低、也没有迫切购房欲望的有产人士,毁约率低。

       但还有些人选择学生,理由是他们都是首套资格,其实这种代持者的质量就不是很高了,仅从贷款的角度就增加了很高难度,关键是这种人过不了两年就有刚需的要求,除非投资者是短期抛售,否则很容易产生现实利益矛盾。

      

        如果选择方式二,代持人一般都是和出资人志同道合的朋友或亲属,同时看好某地段类型房产,由于一方资金不足,因此找人共同出资,共收回报;或者有专门的组织,他们集合了一批对房产投资爱好者,共同出资、中短期投资,类似于一个合伙理财产品,该组织负责找房票,也要出资金,成为合伙人一份子,另外在收益之外,收取佣金。

 

        代持者的信用记录是关键,想方设法要查询清楚。首套资格和贷款难易度是表面资料看不到的,必须要通过银行系统查询征信、房产交易中心查询购房资格。

        代持人的信息要知根知底,尽可能后续的贷款也是在熟悉的银行办理,方便调查资料。

 

3rd

代持的风险控制

 

       “代持”最大的风险是代持人的想法和行为不受甲方控制,法律上处于模糊地带,难以取证。在公司里“代持”的股份,往往会因为IPO,价值暴增几十倍,导致代持人心态失衡,撕毁协议。而房产是在别人名下的,如果代持人藏有私心,在代持期间看到收益远超自己所得佣金,瞒着甲方套现,事后也无法追究。

      

       所以在代持前就要做好最坏的打算,进行风险控制。有三种方式可以限制代持人单独卖房的行为。

 

  1. 签订代持协议时,甲乙方同时签订一份借款协议,内容为乙方向甲方借款,约定一个很高的利率和金额,比如按照未来两年后的房产价格预估出一个金额,利率为月息3%,还款期限为甲方提出后的15天内归还所有本金利息,并拟定违约起诉条款。同时需在房产交易中心,按照民间借贷法律关系将乙方名下房产(若有)和代持的房产抵押(二押)在甲方或甲方指定第三方名下,作为担保。

     

  2. 代持房产证办好后,乙方和甲方指定第三方签订“长期租赁协议”,尽量在社区和居委会备案,租赁时间越长越好。在此协议生效期间,如果乙方想单独卖房,租客有权不搬走,并且有购房优先权。

     

  3. 乙方办理全权委托公证书,授权甲方或甲方指定第三方全权处置该房产的出售、出租、抵押、贷款、征收事宜,并作为与代持房产有关的诉讼或仲裁的委托代理人及甲方要求的其他事宜。

     

 

 

        以上,就是一份房产代持协议的精华内容,由于知识产权保护的原因,本尊并不能直接将律师拟定的原文贴到文章中,各位读者可以根据以上内容自行拟定条款。总之,代持买房要慎之又慎,如果你是一位性格稳重做事周全的人,你找到的代持人一般也是如此;如果你是一位性格激进喜好冒险的人,大概率上你的合作者也会是同样的性格,我认为后者的操作风险会比前者要大的多,控制风险的手段要更加完善。