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房产税政策解读及案例

来源: 作者: 时间:2018-07-24 19:41:14

(一)税务局对大企业管理加大了力度

    《关于规范全国千户集团及其成员企业纳税申报时附报财务会计报表有关事项的公告》(国家税务总局公告2016年第67号)

  全国千户集团总部及其成员企业企业所得税预缴纳税申报时、年度终了,应在企业所得税年度纳税申报时报送财务报表。

  包括:资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益(股东权益)变动表

    附注:自2016年12月1日起施行。

企业财务会计报表是记录反映企业资产负债、生产经营、资金流动等活动情况的重要依据,也是开展大企业税收经济分析和风险分析工作的重要数据来源。

>>>>

源自税务管理

(二)税务稽查对企业纳税进行事后管理力度进一步加大。

(三)税务机关实施“互联网+税务“的管理

二.国家加快了对房地产税立法进程

    住建部副部长陆克华2017年2月23日在国新办举行的新闻发布会上表示,房地产税是十八届三中全会明确的改革任务,要加快房地产税立法,并适时推进改革。有关部门正在按照中央要求开展房地产税立法工作。

    国家税务总局在在重庆、上海已试点房地产税多年。

>>>>千户集团财务报表税务管理-资产量税务管理

二.源自企业

(一)企业的资产在企业中的占比较大,需要进行专业化、精细化管理。比如:建筑业、房地产企业、制造业等。

 

(二)提高企业税务管理水平,重视各个税种,精准纳税。

 

1〉对资产在取得、运营、重组、处置等各阶段各税种进行全方位管理。

2〉对各类资产在纳税主体、纳税义务发生时点、纳税地点、纳税依据、税率税收要素进行全方位精确定位。

3>对资产从取得、运营、处置、结算等各阶段涉及的票据管理、纳税申报、税务优惠备案等全流程税务管理。

一.房产税征税原则及案例

(一)以税收规定为原则

(二)以会计制度为原则

一.房产税的征税原则

(一)以税收规定为准

 

案例1:2014年某企业新建的房产,在结转固定资产时,做了如下筹划:财务核算未将电梯、中央空调、消防设施、暖气设备等一并归入固定资产--房产的原值中,在房产税纳税申报时也未将这些设备计入房产原值中做为计税依据。请问,这种做法是否正确?

 

按房产原值计税中原值确认总原则:

 《财政部、国度税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号):对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

《企业会计制度》规定,企业的各项资产应当按取得时的实际成本计价,除法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定外,企业一律不得自行调整其账面价值。

《企业会计准则-基本准则》规定,企业在对会计要素进行计量时,一般应当采用历史成本计量。

政策:附属设备与配套设施在房产税的处理:

  国税发[2005]173号文件规定:关于房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题(1)为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。

 (2)对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。

(二)遵循会计规定原则

案例2:2017年4月,某集团企业重组,母公司吸收合并其某一子公司。被吸收企业重组后解散。在税务清算时,发现在2015年生产经营期间,对某车间进行过扩大空间改造工程。改造后的房产比原房产金额增值部分财务核算时未增加房产原值。申报时也未将增加部分的房产价值计税。企业税务清算过程中是否有风险?

(一)业务分析

1.《公司法》对公司解散的规定

第十章 公司解散和清算

第一百八十条 公司因下列原因解散:

(一)公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现;

(二)股东会或者股东大会决议解散;

(三)因公司合并或者分立需要解散;

(四)依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销;

(五)人民法院依照本法第一百八十二条的规定予以解散。

第一百八十三条 公司因本法第一百八十条第(一)项、第(二)项、第(四)项、第(五)项规定而解散的,应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组,开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成,股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的,债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请,并及时组织清算组进行清算。

2.税收对企业解散相关规定---企业注销税务登记,税务机关如何规定?

   (1)吸收合并如何进行所得税处理?按照《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》财和(2009)59号文有关合并的规定执行。分为:一般性税务处理和特殊性税务处理。

   (2)被吸收企业解散需要企业所得税清算吗?根据《财政部 国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]60号)第二条、下列企业应进行清算的所得税处理:

  (一)按《公司法》、《企业破产法》等规定需要进行清算的企业;(二)企业重组中需要按清算处理的企业。

   (3)企业注销,征管如何规定?按照税务征管要求,企业税务注销前,需进行前三年各税种的税务清算。其中涉及房产税的,根据相关税收规定执行。

  

   (4)涉及房产税的税收规定:

   首先,《财政部、国度税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号):房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。”

 

   其次,《企业会计准则第4号——固定资产》应用指南中关于固定资产的后续支出有如下规定:

 “固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。

 固定资产的更新改造等后续支出,满足本准则规定确认条件的,应当计入固定资产成本,如有被替换的部分,应扣除其账面价值;不满足本准则第四条规定确认条件的固定资产修理费用等,应当在发生时计入当期损益。” 

二.房产税征税范围

(一)一般规定    

(二)特殊规定   

(一)一般规定

   《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条:房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

   财税地字[1986]第008号:

 

    城市是指经国务院批准设立的市。征税范围为市区、郊区和市辖县县城。不包括农村。

    县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。

  建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。征税范围为镇人民政府所在地。不包括所辖的行政村。

  工矿区是指工商业比较发达,人口比较集中,符合国务院法规的建制镇标准,但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。

(二)特殊规定

某企业在农村有一仓库,是否纳入房产税征税范围?

财税地字[1986]第008号规定:

九、关于在开征地区范围之外的工厂、仓库,可否征收房产税?

  根据房产税暂行条例的法规,不在开征地区范围之内的工厂、仓库,不应征收房产税。

2.地下人防设施,是否征收房产税?

十一、关于作营业用的地下人防设施,应否征收房产税?

  为鼓励利用地下人防设施,暂不征收房产税。

    注:依据财税[2005]181号 关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知,该条款失效。

一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。

  上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

3.自用的地下建筑,如何确认房产值?

    1.工业用途房产,以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。

     应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)×1.2%。

    2.商业和其他用途房产,以房屋原价的70—80%作为应税房产原值。

     应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2%。

     房屋原价折算为应税房产原值的具体比例,由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

    3.对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

    三、出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

 

   ---财税[2005]181号

北京市对地下建筑具体缴纳房产税具体规定?

  凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。

一、对于独立地下建筑,工业用途房产,以房屋原价的50%作为应税房产原值;商业和其他用途房产,以房屋原价的70%作为应税房产原值。

 二、凡单独办理房屋产权证,或与地上房屋不是同一主体结构的地下建筑,为独立的地下建筑。

 三、独立的地下建筑的用途的确定,应按房屋产权证登记的用途确定,对于未办理房屋产权证的按实际使用用途确定。

 

--京财税[2006]374号

 

    纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时,如何计算缴纳增值税? 

 

湖北省国税局营改增政策执行口径第三辑

   第四部分第十八条纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时,所签订租赁合同约定租期为20年(含)以上,并一次性收取租金的,按转让建筑物永久使用权,依销售不动产的规定征收增值税;否则,按不动产租赁征收增值税。

 

     注:签定的是租赁合同,增值税按照销售不动产处理。房产税对此业务未有规定,各省如果有类似业务,可参照当地主管税务机关执行口径执行。以免引起税收风险。

 

与房地产企业相关的房产税

 

关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题

  鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

          国税发[2003]89号《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知

 

售楼部是否缴纳房产税?

  开发企业利用商品房作售楼部的情况,应自开始使用售楼部的次月起缴纳房产税。(属于自用行为)

与建筑企业有关的房产税

 

 建筑企业在施工现场搭建的各类工棚是否交房产税?

 

  凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的,在施工期间,一律免征房产税。但是,如果在基建工程结束以后,施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的,应当从基建单位接收的次月起,依照规定征收房产税。

财税地字[1986]8号

三.房产税免税规定

(一)一般规定  

(二)特殊地区 

(三)房产大修

(四)困难企业

(五)案例分析

三.免征房产税范围:

(一)一般规定

财税地字[1986]第008号

    国家机关,人民团体,军队自用的房产,是指这些单位本身的办公用房和公务用房。

  事业单位自用的房产,是指这些单位本身的业务用房。

  宗教寺庙自用的房产,是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。

  公园,名胜古迹自用的房产,是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。

  上述免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产,营业用房产不属于免税范围,应征收房产税。

(二)对特殊地区的企业免征房产税

 

《财政部 国家税务总局关于供热企业增值税 房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知》(财税〔2016〕94号)

    “三北”地区供热企业(以下简称供热企业)增值税、房产税、城镇土地使用税政策通知如下:

     二、自2016年1月1日至2018年12月31日,对向居民供热而收取采暖费的供热企业,为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税;对供热企业其他厂房及土地,应当按规定征收房产税、城镇土地使用税。

    四、本通知所称“三北”地区,是指北京市、天津市、河北省、山西省、内蒙古自治区、辽宁省、大连市、吉林省、黑龙江省、山东省、青岛市、河南省、陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区和新疆维吾尔自治区。   

(三)大修半年以上连续停用免征房产税

《国家税务总局关于房产税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知》(国税[2004]839号 ):

  纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税,免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除,并在申报表附表或备注栏中作相应说明。

  纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的,应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料,包括大修房屋的名称、座落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料,以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局确定。 

(四) 《中华人民共和国房产税暂行条例》第六条:

    除本条例第五条规定者外,纳税人纳税确有困难的,可由省、自治区、直辖市人民政府确定,定期减征或者免征房产税。

    例 :北京市人民政府印发《北京市人民政府关于进一步落实<中华人民共和国房产税暂行条例>有关规定的通知》(京政发﹝2016﹞24号)(以下简称《通知》)

    二、除法定免纳房产税的情况外,纳税人纳税确有困难的,由税务机关核实情况、提出处理意见并报市政府批准后,减征或免征房产税;

(五)企业搬迁停产期间,是否缴纳房产税?

    案例:某企业根据当地政府规划,实施“退城入园”工程。2012年企业已全部停产,但未搬迁完毕。税务稽查发现此情况后,要求其补缴房产税、土地使用税,同时,补滞纳金和罚款处理。企业停产期间能否免缴房产税?

《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]第008号)

二十、关于企业停产、撤销后应否停征房产税?

   企业停产、撤销后,对他们原有的房产闲置不用的,经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税;如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候,应依照法规征收房产税。 

注:1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《房产税暂行条例》),从当年10月1日开始施行。

   《国家税务总局关于公布全文失效废止部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》(国家税务总局公告2011年第2号)  --2011年1月4日发布

关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题

   纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

     《财政部 国家税务总局 关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号 ) 

结论:企业在停产期间,实物未发生变化、权属关系未发生变更,不缴房产税是错误的。应按税务稽查要求办理。

四..房产原值的确认

(一)装修费是否计入原值

(二)改扩建支出是否计入房产原值

(三)推倒重置房产是如何计算房产原值

(四)部分出租、部分自用部分如何计算房产原值

(五)折旧到期的房产如何计算房产原值

(六)房产评估增值部分是否计入房产原值

(七)支付的土地款如何计入房产原值

《企业会计准则第4号-固定资产》规定,

  固定资产初始计量,按照资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。” 

(一)初次装修、旧房装修有关税务机关规定:

  《吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策的通知》吉地税发〔2006〕42号规定:“对新建房屋进行初次装修,凡属于房屋不可分割的吊顶、高档灯具、墙饰、地砖、门窗等投资,不论其帐务如何处理,一律并入房产原值征收房产税。”

“对旧房重复装饰装修的投资额,按现行会计制度规定,凡记入固定资产科目,增加房产原值的,征收房产税,未增加房产原值的,不征收房产税。” 

(二)企业在生产经营期间改扩建房产,如何计算房产税?

     《财政部、国度税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号):房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。

    《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发[2005]173号)

   二、对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。

(三)企业在生产经营期间,对未提足折旧的房产推倒重置,房产税原值如何处理?

1.企业所得税计税基础与会计处理的差异

   《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)第四条规定,企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的,如属于推倒重置的,该资产原值减除提取折旧后的净值,应并入重置后的固定资产计税成本,并在该固定资产投入使用后的次月起,按照税法规定的折旧年限,一并计提折旧;如属于提升功能、增加面积的,该固定资产的改扩建支出,并入该固定资产计税基础,并从改扩建完工投入使用后的次月起,重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧,如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的,可以按尚可使用的年限计提折旧。

    对于推倒重置房产,税会间存在差异。会计中对推倒重置房产(即不动产状态发生改变)原值减去累计折旧后的余额(即(净值)作为“营业外支出”处理。但企业所得税对房产“净值”加上新增的支出作为计税基础。

2.对推倒重置的房产,重置房产原值如何确定?

    根据《财政部、国度税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号):房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。

    房产原值应按会计制度规定确定,即对推倒重置的房产,按照会计核算中重置的房产确认为原值。

(四)  自有房产一半出租一半自用,如何缴纳房产税?

咨询人:zdfc 咨询时间:   2015-06-02 15:19:32

咨询内容:

企业自有房屋500平米(一半自用、一半出租),是否可以按以下方式计算房产税?1)出租部分:按租金收入的12%计算缴纳房产税;2)自用部分:按房产原值*(自用面积/总面积)*0.7作为房产余值,乘以1.2%计算缴纳房产税

同一房产部分出租、部分自用,如何缴房产——国税总局没有明确规定

解答内容:

 基本正确。但应注意在计算自用部分房产税时房产原值应包含土地价款。

   部门:劳财税处 答复时间:2015-06-03 08:17

 根据国家法律规定,咨询信箱的答复仅作为税收法规学习的参考意见,不作为执法依据 

例:部分省出台的具体政策

       

《山东省地方税务局关于印发〈山东省房产税征收管理暂行办法〉的通知》

鲁地税三字[1998]   9号

同一房产,部分用于出租的,出租部分按租金收入计算缴纳;自用部分以自用房产面积占总面积的比例乘以按规定比例扣除后的房产余值计算缴纳。

《重庆市地方税务局关于房产税有关政策问题的通知》

(渝地税发[2009]120号)

自用部分的房产原值=自用部分的建筑面积/(自用部分的建筑面积+出租部分的建筑面积)×房产原值

《海南省地方税务局关于房产税若干政策问题的通知》

》(琼地税发[1999]52号)

按房屋自用和出租的面积比例,计算出房屋自用部分的原值计税

 

《河北省地方税务局关于   财产行为税有关政策问题的通知》

(冀地税发[2003]83号)

对分割出租房产的,包括出租柜台、铺位、场地等,以租金收入为计税依据征收房产税。对房产部分自用,部分出租的,按自用与出租所占比例分别确定按原值或租金收入征收房产税,无法划分的按房产原值征收房产税。

关于缴房产税单位中应当免税的房产怎样划分征免问题。

可按实际使用房产面积划分。              

市税三字[1987]124号

 

(五)例:提足折旧的房产是否继续缴纳房产税?

《甘肃省地方税务局关于房产提足折旧后继续使用的房屋是否征收房产税问题的批复  》(2001年1月4日 甘地税二[2001]2号)

酒泉地区地方税务局:

  你局《关于提足折旧后继续使用的房屋是否征收房产税的请示》(酒地地税[2000]310号)收悉。现批复如下:

  根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(86)财税地字008号等有关规定,“房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在帐簿‘固定资产'科目中记载的房屋原价”。企业提足房屋折旧后房屋存在的,房产原值也依然存在。对继续使用的房产就应按规定征收房产税。如果纳税人未按会计制度规定计载房产原值的,要按规定调整房产原值,对没有房产原值的,应按规定进行评估,将房产评估价值,作为征收房产税的依据。

   另注:按税法的规定,对于纳税人已提足折旧的房产只要尚在使用仍按规定依法缴纳房产税。房产税的征税与否与房产是否提足折旧无直接联系。

(六)评估增值的房产是否缴纳房产税?

《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号):

  房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。

  《江苏省地方税务局关于地方税有关业务问题的通知》(苏地税发〔1999〕087号)规定:“企业改组改制过程中,对资产进行重新评估并调整房产原值的,不论是否按新调整的房产原值提取折旧,均应按调整后的房产原值计征房产税。”

  纳税人发生房产评估增值(或减值)以及初始确认“投资性房地产”或者持有“投资性房地产”期间公允价值发生变化,并按国家有关会计制度规定调增(或调减)房产原值的,应按调整后的房产原值计征房产税。根据国家有关会计制度的规定,纳税人除发生资产重组以及确认投资性房地产等少数情形外,房产的会计核算应当遵循历史成本原则,纳税人不得因房产增值(或减值)而随意调增(或调减)房产原值。

(七)土地价值应计入房产原值

1.土地取得方式不同,价值也不同

2.容积率大于0.5的,如何计算计入房产原值的地价款?

3.容积率小于0.5的,如何计算计入房产原值的地价款?

案例:

    某企业对园区里的房产进行改造,将部分房产推倒重建。推倒部分房产后,剩余房产如何缴纳房产税?

   答:首先计算剩余房产建筑面积占宗地面积的容积率,如果高于0.5,则全额将支付的土地款计入房产原值;如何小于0.5,按照剩余房产建筑面积的2倍计算后,计入房产原值。

政策:

  1.对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

  2.宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

 --《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条

地价款包括哪些内容:

  地价包括取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。包括:支付的土地出让金或者土地转让价款、土地契税、耕地占用税、拆迁补偿费、规划设计、勘探费、“七通一平”费用等。

土地的入账确认—固定资产or无形资产?

 土地与房产如何划分价值方法:

   单独取得时,企业取得的土地使用权,通常按照取得时支付的价款及相关税费确认为无形资产。

  与房屋建筑物一起取得时,实际支付的价款包括土地以及建筑物的价值,应当对支付的价款按照合理的方法(例如,公允价值比例)在土地和地上建筑物之间进行分配;

  确实无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的,应当全部作为固定资产,按照固定资产确认和计量的规定进行处理。

--北京地税企业所得税辅导资料

 

不同取得方式,土地价值有所不同

序号

取得方式

计入房产原值的地价款金额

外购

包括直接从土地管理部门取得或者企业与企业之间、企业与个人之间转让,无论哪种情况,外部购入土地地价均应包括企业支付的土地价款、企业缴纳的契税、耕地占用税、拆迁补偿支出以及土地达到使用所发生的成本费用。

接受投资

以投入时的土地公允价值为计价,加上接受土地支付的税费以及土地达到使用所发生的成本费用之和确定

非货币性资产交换

以交换时的土地公允价值为计价,加上接受土地支付的税费以及土地达到使用所发生的成本费用之和确定

债务重组

以债务重组时的土地公允价值为计价,加上接受土地支付的税费以及土地达到使用所发生的成本费用之和确定

政府补助

按照取得土地时公允价值,加上接受土地支付的税费以及土地达到使用所发生的成本费用之和确定

土地评估增值额是否计入房产原值?--各地执行政策有差异

序号

文号

文件名称

规定内容

 

 

 

海南省地方税务局关于地价计入房产原值征收房产税的解答

 

   二O一三年九月九日

 

当前有部分企业(主要是老的国有企业)的土地仍是无偿划拨的,企业为取得土地使用权支付的价款为零。此外,近年来随着国有企业改制,部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估,这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款,不需要计入房产原值。

常地税一便函[2011]10号

 

常州地方税务局关于执行财税[2010]121号文件第三条政策相关口径的通知

部分企业(主要是老的国有企业)的土地是无偿划拨的,企业为取得土地使用权支付的价款为零。近年来随着国有企业改制,部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了评估增值,这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款,不需要计入房产原值,如企业补缴了土地出让金,则应并入房产原值;

除以上两种原因对土地进行的评估增值不需要并入房产原值外,企业在改制过程中的土地评估增值需并入房产原值征收房产税;

企业不是在改制过程中对土地进行的自行评估增值,需并入房产原值的土地价值以原始价值为准。

序号

文号

文件名称

容积率大于0.5

容积率小于等于0.5

《海南省地税局关于地价计入房产原值征收房产税的解答》第六条

计入房产原值的地价=应税房产建筑面积÷容积率×土地单价;

计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价

(赣地税发【2012】21号)

《江西省地方税务局关于将地价计入房产原值征收房产税政策进一步解释的通知》

按宗地内的所有土地价值计入房产原值计征房产税,而不是仅按该宗地上所有建筑房产所占用面积折算的地价部分计入房产原值计征房产税。

 

计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价

 

(厦地税函[2011]8号  )

《厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知   》

容积率高于0.5的,以该宗地的全部地价并入房产原值

计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价

 

容积率应以规划部门核发的《工程规划许可证》登载的为准

不考虑容积率情况:

 《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)第三条规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。

 

  某宗土地上房产总建筑面积为5000平方米,其中企业拥有的应税房产建筑面积为3000平方米,房产入帐原值每平米1万元,另外该宗土地面积1000平方米,地价200万元(土地单价2000元/平方米),宗地容积率为5。

 

  应缴纳房产税=(1*3000+200)*70%*1.2%=26.88万元。

容积率大于0.5的地价款计算:(海南)

 

  例一,某宗土地上房产总建筑面积为5000平方米,其中企业拥有的应税房产建筑面积为3000平方米,每平米1万元,另外该宗土地面积1000平方米,地价200万元(土地单价2000元/平方米),宗地容积率为5,

  则计入房产原值的地价=应税房产建筑面积÷容积率×土地单价=3000平方米÷5×2000元/平方米=120万元

  应纳房产税=(3000*1+120)*70%*1.2%=26.2万元

  比不考虑容积率计算的房产税少缴税:26.88-26.2=0.68万元。

“大地小房”在原来不考虑容积率计算的房产税与考虑容积率的税负差

 不考虑容积率:

 例二,某工厂有一宗土地,占地20000平方米,每平方米平均地价1000元,该宗土地上房屋建筑面积8000平方米(假定均为应税房产),每平方1万元,宗地容积率为0.4。

应纳房产税=(20000*0.1+8000*1)*1.2%=120万元

 

考虑容积率:地价款小于等于0.5的地价款计算:

 

计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1000元/平方米=1600万元。

应纳房产税=(1600+8000)*1.2%=115.2万元。

降低应纳税额:120-115.2=4.8万元。

五.出租房产

(一)无租使用房产是否缴纳房产税?

(二)免租期是否缴纳房产税?

(三)承租期间,由承租房承担维修费,不支付租金,是否缴纳房产税?

(四)转租房是否缴纳房产税?

(一)无租使用期间,谁是房产税纳税义务人?

  1.《房产税暂行条例》:房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。

上述列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为房产税纳税义务人。  

  2.财税(2009)128号

      无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。

(二)免租期间是否缴纳房产税?

 

 财税[2010]121号:

   3.对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 

注:实际使用人不是房产税纳税义务人,合同如何规定,并不改变房产税的纳税义务人。

  

(三)关于房产出租,由承租人修理,不支付房租,应否征收房产税

  承租人使用房产,以支付修理费抵交房产租金,仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。

---财税地字[1986]第008号

    《海南省地方税务局关于对房产税若干政策问题相关文件部分条款进行修改的通知》(琼地税发[2009]108号)规定:“企业将承租的房产进行加层、扩建或拆除重建,双方协议对加层、扩建、重建新增加的房屋面积,在若干年内,由承租企业使用不交房租,期满后承租企业无偿将房产归原房主所有,协议租赁期间,由原房屋产权所有人按房产出租方式缴纳房产税。计税依据以加层、扩建、重建新增加的房屋面积的建造合同金额为准,按协议租赁年限平均计算年应纳房产税税额。承租人将租用的房产进行维修、改造,若干年内以支付修理费抵交房产租金,应由产权所有人缴纳房产税。如原有租约的,按租约租金收入计税,如无租约的,按支付的修理费用为租金计税。”

(四)转租房产是否缴纳房产税?

 《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)第二条规定:“房产税由产权所有人缴纳。”

对转租房产是否缴纳房产税各地不统一。

序号

文号

内容

规定

鲁地税函[1999]282号

《山东省地方税务局关于房产税、城镇土地使用税若干政策规定的通知》

对承租人转租的房产,由转租人按其所得租金收人扣除转租房产所支付的租金后的余额计算缴纳房产税。

吉地税发[2006]42号

《吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策的通知》

“承租人转租的房屋,按转租人取得的租金收入减去支付租金后的余额计算缴纳房产税。”

(鄂地税发[2008]97号)

《湖北省地方税务局关于转租房产租金收入停止征收房产税的通知》

从发文之日(2008年5月6日)起对转租行为不再征收房产税。”

另:云南、广东、浙江、安徽、海南、大连、江苏、江西、四川等均不征房产税。

六.房产税纳税地点

(一)房产与机构所在地不在同一地点,应在哪里缴税?

(二)北京市对跨区县房产规定

(一)关于房产不在一地的纳税人,如何确定纳税地点

  房产税暂行条例第九条规定,房产税由房产所在地的税务机关征收。房产不在一地的纳税人,应按房产的座落地点,分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。

财税地字[1986]8号-关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定

企业在异地拥有房产,但没有设立公司或办事处,房产税应在何地申报缴纳?

您好:

  您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉,现针对您所提供的信息简要回复如下:

  根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定,房产税应在房产所在地申报缴纳。因此,尽管企业没有在异地设立公司或办事处,但当地的房产,不论用于营业、出租、出借的,均应在房产所在地申报缴纳房产税。

  上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

  欢迎您再次提问。                                                                           国家税务总局

(二)纳税人在北京市拥有跨区房产,应在何地缴纳房产税?

 

     《北京市税务局关于转发财政部国家税务总局关于转发关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定、关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知的通知》(市税三字[1987]124号)第一条第二款规定:“本市跨区、县应税房产,根据本市房产税施行《细则》规定,纳税人有营业机构的,在独立核算的营业机构所在地纳税,无营业机构的在房产所在地纳税。

      外省市在本市的营业单位应纳税的房产,不论其独立核算单位的地点是否在本市范围内均应在本市缴纳房产税。”

七.房产税纳税时点

(一)自建房产何时纳税?

(二)外购房产何时纳税?

(三)闲置房产何时停止纳税?

(一)新建房屋开始纳税时点?

   纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。

  纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起征收房产税。

  纳税人在办理验收手续前已使用或出租,出借的新建房屋,应按规定征收房产税。

 

   --财税地字[1986]第008号财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定

 

 

关于新建房屋未办理验收手续前已使用,并已按照工程预算价格计征房产税的,在工程验收结算入帐后其差额是否退税补税问题。

  不再退补,可从下一个纳税期起按结算后帐面金额计算征收。

--(北京市)市税三字[1987]124号

(二)外购房产何时纳税?

 

1.购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

2.购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

3.出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

 

《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》国税发[2003]89号

(三)案例:

    企业房产闲置、搬迁前停业、企业注销前停用房产何时不缴房产税?  

 

关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题

 

  纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

 

 --《财政部 国家税务总局 关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号 )

 

例:5月1日拆除的房屋,5月份继续申报缴纳房产税。 

八.北京市地税局关于房产税相关规定

北京市范围内的房产如何缴纳房产税?--北京市人民政府发布第269号令废止了《北京市施行﹤中华人民共和国房产税暂行条例﹥的细则》

北京市人民政府印发《北京市人民政府关于进一步落实<中华人民共和国房产税暂行条例>有关规定的通知》(京政发﹝2016﹞24号)(以下简称《通知》)。

      《通知》对于《房产税暂行条例》已有明确规定的内容,执行《房产税暂行条例》的规定,对《房产税暂行条例》授权省级人民政府制定有关房产原值减除幅度、困难减免、纳税期限等内容进行了明确:一、以房产余值作为计税依据的,房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳;二、除法定免纳房产税的情况外,纳税人纳税确有困难的,由税务机关核实情况、提出处理意见并报市政府批准后,减征或免征房产税;三、房产税全年税额分两次缴纳,纳税期限为每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日;四、《通知》自2016年7月1日起执行。《通知》发布前,已经税务机关批准享受房产税困难减免税收优惠政策的,继续执行至原优惠期满为止。

九.房产税与企业所得税相关规定差异

 

 (一)无租使用房产代交的房产税是否可税前扣除?                      

(二)投资性房地产(即:出租)计提的折旧是否可在税前扣除?

(一)无租使用,交纳房产税,能否税前扣除?

  根据企业所得税“合规票据税前扣除原则”,如果无租方取得了房产税纳税凭证,可在税前扣除。但对能否税前扣除,各地有争议,应按照当地主管税务机关明确的规定执行。若无具体规定的,可参照总局解答执行。

根据财税[2009]128号文件关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知规定“无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税”,那么这里代缴的房产税在企业所得税前是否可以扣除?是否有文件支持?

  回复意见:

  您好:

  您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉,现针对您所提供的信息简要回复如下:

  只要能取得合法凭证,证明由本企业负担的房产税,可以在税前扣除。

  上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

  欢迎您再次提问。

(二)投资性房地产能否在税前抵扣折旧 (出租房地产)?

1.安徽省咨询内容:

我公司是一家房地产企业,目前正在开发的是商业地产项目,现准备将开发的商业地产进行自持经营。对自持的房地产拟采用投资性房地产公允计价模式进行核算,因在该模式下财务处理上对投资性房地产不计提折旧,请问在进行所得税申报时,按国家的相关政策规定,能否按房产的实际开发成本计提折旧进行税前扣除。谢谢!

解答内容:

您好!企业财务会计处理方法与税法不一致的,应按税法处理。企业对投资性房地产虽在会计处理上不计提折旧,但可依据税法规定虚拟计提折旧,并在税前扣除。谢谢!

         部门:所得税处 答复时间:2016-09-21 

 

各地对投资性房地产间执行口径有差异,请参照当地主管税务机关规定执行。

 

2.《北京市通州区国税局<2012年度汇算清缴政策热点问题解答>》(七)税前扣除规定与企业实际会计处理之间的协调问题

 

  企业以公允模式计量的投资性房地产,能否计算折旧从税前扣除?

  答:企业以公允模式计量的投资性房地产,在会计处理中不计提折旧,未确认折旧年限,与《实施条例》规定的固定资产或无形资产的扣除条件不相符,因此不得计算折旧从税前扣除。

 

 3.《宁波市地方税务局企业所得税热点政策问答(2014年第一期)》

  48、问:房地产开发产品对外出租要按租金收入交房产税,那么,折旧是否可以计提?

  答:企业以公允模式计量的投资性房地产,按企业会计准则在会计处理中不计提折旧,未确认折旧年限,与《实施条例》规定的固定资产或无形资产的扣除条件不相符,因此不得计算折旧从税前扣除。

 

序号

业务

房产税

企业所得税

政策依据

提足折旧改扩建

对原有房屋进行改扩建,应相应增加房屋的原值;对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。

 

不再计提,计入长期待摊 

国家税务总局2011年第34号公告

 

国税函[2010]79号)

 

财税[2009]128号

 

国税发〔2005〕173号

推倒重置改扩建

按会计制度规定计算重置后的固定资产价值,减除一定比例后的房产余值计征房产税。不包括原净值。

该房屋建筑物固定资产原值减除提取折旧后的净值,应并入重置后的固定资产计税成本

提升功能、增加面积的改扩建

同上1.

该房屋建筑物固定资产的改扩建支出,计入该固定资产计税基础