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如何规避二手房买卖的法律风险,附案例

来源: 作者: 时间:2018-07-24 20:23:19

导读:近期,北京市西城区人民法院召开二手房买卖合同纠纷典型案例新闻通报会,对十大类常见 “风险房”的典型案例进行解读,展示不同类型二手房中常见的法律风险,并对如何防范相关风险进行介绍。以下内容摘自发布会实录。

 

二手房买卖合同纠纷十个典型案例

从收案量来看,房屋买卖合同纠纷是仅次于房屋租赁合同纠纷的第二大类案由。因西城区是北京市老城区,辖区内的房屋交易多以二手房为主,二手房买卖合同纠纷占到房屋买卖合同纠纷的八成左右,该类纠纷具有受政策影响明显、涉案标的额大、案件事实较为复杂等特点,涉及的法律问题除了一般买卖合同问题,还可能涉及到房屋产权情况、抵押贷款、委托代理、居间活动等其他法律问题,及以享受教育资源为购房目的的户籍迁移、学区房等政策性问题。上述二手房交易的复杂性加之当事人相关法律知识的缺乏、防范意识的不足,导致房屋买卖纠纷经常发生。

因此,我院对近年来审结的二手房买卖合同纠纷案件进行了系统化调研和类型化梳理,总结出十大类常见“风险房”,通过对典型案例进行解读,展示不同类型二手房中常见的法律风险,并介绍防范相关风险的法律知识,以期为社会公众规避风险、维护合法权益提供借鉴,从而减少购房风险,保障交易顺畅。

案例一:慎选抵押房

案情介绍

2015年3月1日,韩先生和张女士签订了房屋买卖合同,约定韩先生购买张女士位于西城区广安门外大街一处房屋,面积43平米,总价174万元。该房屋是2013年张女士通过按揭方式购得,房屋抵押给光大银行借款115万元。因为张女士未还清借款,抵押权未消灭。韩先生知晓相关情况,合同中也做了相关约定,约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续。韩先生向张女士先行支付了120万元购房款,但张女士迟迟不办理解除抵押手续。在交易过程中,因张女士另有其他纠纷,该房屋被法院查封,导致无法继续交易。韩先生诉至我院要求张女士依照合同支付违约金。

法官说法

设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。本案中双方对解除抵押的约定没有问题,但是张女士并未按照约定办理银行还款,导致合同没有办法继续履行,张女士应当承担违约责任。因此,最终我院判决张女士支付违约金。

在二手房买卖合同履行过程中,经常会有交易房屋存在抵押的情况,如果要进行交易首先要解除抵押,此时购房者要明白,如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押,都将直接影响下一步合同的履行。因此,在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房,一定要妥善签订合同,督促卖房人解押,防范意外情况发生。

案例二:防范抵债房

案情介绍

2013年7月29日,年近八旬的陈老太通过万女士的介绍向刘女士借款,并以位于西城区平原里的一套自有房屋作为担保。同日,陈老太与万女士签订委托书,授权万女士有权代其办理涉案房屋的抵押及出售等相关事宜。随后万女士办理了房屋抵押公证手续。2014年4月1日,因陈老太未能偿还刘女士的借款,万女士代表陈老太与常先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》,将涉案房屋低价出售给常先生。陈老太被迫离家,后诉至我院,要求撤销其与常先生签订的存量房屋买卖合同。

法官说法

法院经审理后,认为本案存在着房屋交易价格明显过低、合同多数条款空白、买房人从未看过涉案房屋等众多疑点,并结合相关案情,认为万女士与常先生在房屋买卖合同订立及履行中的行为不符合市场交易习惯,显失公平,故判决撤销了陈老太与常先生签订的房屋买卖合同。

实践中,借房屋买卖幌子,隐瞒高利借贷之实,同时办理委托售房和房屋抵押公证,是变相的以房抵债,当借款人无力偿还借款后,房屋被低价转卖的情况时有发生。这一行为既纵容了高利贷非法活动,侵害了借款人的合法权益,又扰乱了抵押登记秩序,应当引起我们的警惕。此外,从买房人角度来看,在遇到明显低于市场价格的在售房屋时,一定不要急于交易,要审核出售人的所有权情况,弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系,避免购买抵债房屋造成经济损失。

案例三:巧签共有房

案情介绍

 2010年10月12日,出卖人景先生与买受人马先生通过中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定景先生将坐落于北京市西城区红线胡同一处房屋出售给马先生,房屋建筑面积21.5平方米,价格67万元。合同签订后,马先生当即支付定金2万元。2010年10月31日,景先生之妻王女士向马先生发送了告知函,告知房屋系夫妻共同财产,因景先生未征得其同意擅自签订房屋买卖合同,所签合同为无效合同,后景先生也以此为由不再履行合同。2012年7月13日,马先生去世。2015年,马先生子女诉至法院要求景先生继续履行合同。

法官说法

《婚姻法》规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。一方未经另一方同意,擅自处理共同财产的属于无权处分行为。

本案中,经过法庭调查,景先生的售房行为确实未经过其妻子的同意,因此法院最终判决驳回了马先生子女要求继续履行合同的诉讼请求。当然,本案中,合同未能履行是景先生的过错,景先生应当依照合同约定承担相应违约责任。事实上,马先生只要在买房过程中做一项简单的工作就能避免这种情况发生,就是在签订合同的同时,问一下售房人的家庭情况,看看卖方的户口本上所载的婚姻状况,如果已婚,必须要让其配偶签订知情同意书,这样才能有效避免本案情况发生。如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话,就尤其需要警惕。

例四:看清多户房

案情介绍

2015年5月21日,卖家董女士与买家王女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定由王女士购买董女士位于西城区宣武门西大街一处房屋,总价值305万元。合同约定,董女士方应当在该房屋所有权转移之日起10日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因董女士自身原因未如期或无法迁出的,应当向王女士支付房屋总价款10%的违约金,并继续履行全部户口迁出义务。此后,王女士依照约定取得涉案房屋所有权,但是房屋内仍有董女士的继子户口未迁出。后王女士诉至法院请求判决被告董女士依照合同约定支付房屋总价款的10%作为违约金,并继续履行迁出户口的义务。

法官认为

依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当对自己的行为产生预期,并承担相应法律后果。本案中的户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况。户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为,本质上属于公安机关行政行为,并不受司法调整。但是,户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款,并明确相应违约责任。

本案中,双方约定的逾期迁户条款,系双方自愿达成协议,合法有效,法律予以保护。我院依据合同约定及查明的事实,结合合同履行情况、被告过错程度及有无实际损失,判决被告支付了部分违约金。因此,在交易实践中,涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果来督促卖方积极履行户口迁出义务。  

案例五:验明学区房

案情介绍

2009年12月,马先生为了孩子上学,通过某中介公司购买了西城区真武庙一处房屋。购房时马先生问该中介公司的业务员小王该房屋是否属于某重点小学的学区房,小王从网上给马先生找到了以往该重点小学的招生简章,马先生看后马上同业主签订了房屋买卖合同,以高于同地区均价16%的价格购买了涉案房屋。待房屋买卖合同签订以后,马先生经过询问才得知自己购买的只是紧挨学区房东侧的一处房屋,并不属于招生简章上的划片房屋。为此,马先生诉至法院,认为某中介公司存在误导,要求某中介公司赔偿高于该地段非学区房的房屋差价损失,并退还服务费。某中介公司则认为,马先生购买该房屋是自愿行为,合同中也并未约定购买的就是某重点小学的学区房,故不同意马先生的诉讼请求。

法官说法

法院经审理认为,双方签订的房屋买卖合同真实有效,由于合同中并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容,因此马先生所主张的差价损失无法支持。但是某中介公司作为居间方,没有尽到谨慎审查的责任,也存在一定的过错,故判决某中介公司退还了居间费用。实践中,许多人为了孩子上学而购买学区房,但合同中却没有明确约定房屋带有学位,或者虽有约定学位但无相应违约责任而引发纠纷。因此,以购买“学区房”为主要目的买房人,一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况,其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同,并约定如因卖房人违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现,买房人有权要求解除合同,并且要求赔偿房屋差价损失等。

案例六:慎选央产房

案情介绍

2015年4月5日,卖房人李先生与买房人小何就坐落于西城区白广路的一处房屋签订了房屋买卖合同,约定购房款490万,过户时间为合同签订之日起120日内,即2015年8月3日。但是因为小何购房指标的限制,小何需要先卖掉名下一套房屋才可以再行购房。结果小何于6月30日卖了一套房屋取得购房资格,并于7月1日才开始实际履行合同。后在房源核验中,因涉案房屋是未办理上市手续的央产房而被退回。后李先生于7月17日完成了央产房上市手续,小何随后又申请贷款,8月7日批贷,8月11日完成过户,晚于约定期限8天,李先生认为逾期过户的责任在小何,诉至我院要求小何支付逾期过户违约金一万元。小何则认为逾期过户责任在李先生,隐瞒央产房的事实才导致贷款办理的时间拖延。

法官说法

关于逾期过户的违约责任问题,我院认为,小何在取得购房资格后实际用时一个多月即完成了涉案房屋过户,合同约定的自合同签订之日起120日内完成过户,已综合考虑了小何购房时暂无在京购房资格、需贷款购房等客观情况,小何出售自己名下房屋的时间较晚,应对逾期过户承担相应的违约责任。但是李先生应当知道涉案房屋为央产房,亦应当在房屋出售前完善上市手续,李先生于7月才办理央产房上市交易手续,对涉案房屋过户期限亦有影响,应承担相应责任,方式为抵销部分小何应支付的违约金。最终,我院判令小何偿付李先生逾期办理房屋产权转移登记的违约金八千元。

从买方角度来看,在签订合同前要事先了解该房屋的来源、性质及是否满足上市交易的条件;从卖方角度来看,亦应当在房屋出售前完善相关上市手续,从而保证双方签订的合同能够顺利履行。  

案例七:警惕代理房

案情介绍

2010年3月23日,旅居国外的周女士委托孙先生代为出售其位于西城区西便门东里的一处房屋,委托范围为卖房手续的前期事宜,周女士本人4月9日到京,将持所有原件材料亲自办理房屋买卖正式手续,过户及房款事宜由本人亲自办理。3月27日,赵先生在某地产经纪公司的居间服务下,与孙先生就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定房屋总价款为185万元。合同签订当日,赵先生向孙先生支付了10万元定金。4月9日,周女士回国后认为孙先生无权代理房屋的正式签约及收取定金事宜,并且房屋成交价格明显过低,因此未作出追认表示,拒绝履行合同。赵先生遂起诉至我院要求确认就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效;孙先生双倍返还其定金;某地产经纪公司退还中介费;周女士、孙先生及某地产经纪公司共同赔偿其房屋差价损失。

法官说法

关于代理权限及过错责任,我院认为周女士明确表明其于4月9日回国,并持所有原件材料亲自办理房屋买卖正式手续,由此可知,孙先生并未取得代理周女士签订正式房屋买卖合同的授权,且周女士回国后并未做出追认,因此孙先生与赵先生的签约行为应属于越权代理,周女士并无过错,房屋买卖合同对周女士不发生效力;某地产经纪公司作为专业机构,在未充分审查委托书权限的情况下,即指导赵先生与孙先生签订房屋买卖合同,并最终导致合同因孙先生无权代理而被确认无效,负有重大过错;而赵先生对授权委托书未充分审查,也负有一定的责任。最终判决赵先生与孙先生签订的房屋买卖合同无效,孙先生返还赵先生定金,某地产经纪公司退还赵先生中介费,孙先生和某地产经纪公司赔偿赵先生部分房屋差价损失。

实践中,由于房屋产权人行动不便、身处国外、工作繁忙等原因,经常出现委托代理人代签房屋买卖合同的现象。但是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。遇到此种情形,购房人一定要提高警惕,要求代理人提供委托书,并在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时,代理人所要承担的违约责任,同时尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等,防范代理人无权代理,或者业主因房价上涨而以不知情为由主张合同无效。

案例八:慎选在租房

案情介绍

2013年5月19日,李先生与梅先生签订房屋租赁合同,约定李先生将其所有的位于西城区椿树园的一处房屋租给梅先生,租期自合同签订之日起至2014年5月19日,租赁到期后,双方又将租赁合同续签至2015年5月19日。2014年12月6日,李先生在北京某房地产经纪有限公司的居间服务下,将涉案房屋出售给杨先生,房屋总价款为300万元。同日,李先生、杨先生、中介公司签订《补充协议》,约定关于租房事宜,李先生收到全部房款后退还杨先生1万元租金,杨先生保证租户住到2015年6月1日。现梅先生以李先生出售诉争房屋侵犯了其承租人优先购买权为由诉至本院,要求李先生赔偿损失10万元。庭审中,李先生称梅先生知道卖房事宜,因为卖房期间都是梅先生带着中介看房,梅先生起诉的真正原因仅仅是要求免费多住一段时间。

法官说法

梅先生作为房屋承租人,在李先生出售房屋时,确实享有以同等条件下优先购买的权利。我院经审理认为,结合北京某房地产经纪有限公司带人看房的证人证言,以及李先生与梅先生在看房当日及涉案房屋买卖合同签订之日的通话记录,认为梅先生对涉案房屋出售事宜应当是知情的,而且梅先生并未提供证据证明其提出过购买涉案房屋,在此情况下,李先生将涉案房屋出售给他人的行为并未侵害梅先生的优先购买权,最终判决驳回了梅先生的诉讼请求。

需要提醒的是,实践中不少二手房在出售时是处于出租状态的,虽然本案经审理认为涉案房屋的出售行为并未侵害承租人的优先购买权,但是为了避免以后交房发生纠纷,买房人在购房时还是要认真核查租赁合同期限、主体等信息,要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

案例九:了解拍卖房

案情介绍

2008年辽宁某证券公司被中国人民银行行政关闭,资产抵偿给银行,其中包括沈阳市某地的一处房屋。后人民银行委托A公司进行资产打包拍卖(A公司是北京市西城区的一家企业),B公司通过拍卖购得了这些房产。2014年,B公司将其中一处房产转让给岳先生,岳先生按照合同约定支付了全部购房款,但是在过户时出现问题,由于原房屋产权人辽宁某证券公司已经注销,B公司又不是房屋的产权人,当地房管部门无法为岳先生办理过户,无奈之下岳先生将A、B两公司诉至我院请求配合完成过户手续。

法官说法

本案中的焦点问题是岳先生购得了拍卖房屋,但是无法办理过户。涉案房屋的原产权人辽宁某证券公司已经被行政关闭,法人相应被注销,不再具备民事主体资格,无法配合完成过户手续。B公司拍卖购得该房产,但尚未过户,因此对涉案房屋的处置权利仍属于A公司。这样一来,岳先生要求A、B两公司配合过户,就不得不通过诉讼途径来解决。最终我院经审理后判决A公司协助将涉案房屋过户到B公司名下,待上述义务履行完毕后七日内,B公司协助将涉案房屋过户至岳先生名下。

拍卖房往往涉及债务问题,房屋可能被多次抵押,购买这类房屋有可能面临债权人的追讨。此外,还要关注房屋的产权问题,有无实际居住人及户口有无迁出,还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况,这些都需要竞买人负担。总之,拍卖房情况复杂,无论是竞拍还是间接购买,都需要在了解清楚后谨慎对待。

案例十:应对涨价房

案情介绍

2015年5月9日,程女士与沈先生签订房屋买卖合同,约定程女士将其名下一套位于西城区菜市口大街的房屋卖给沈先生,房款总价为700万,其中定金30万,首付款312万,贷款250万,剩余108万余款于7月14日过户当天以资金监管方式支付。合同履行过程中,沈先生支付了定金和首付款,但贷款未能如期获批,双方也并未于7月14日办理房屋过户。7月24日,程女士向沈先生发出解除合同通知,沈先生认为程女士是因房价大涨不想卖了,故诉至我院要求程女士继续履行合同、协助办理涉案房屋过户并支付违约金,同时明确表示愿意一次性支付剩余房款358万。诉讼中,程女士提出反诉,认为沈先生未在7月14日支付资金监管款项构成违约,要求确认双方已于7月24日解除合同,沈先生配合撤销网签,定金30万元不予退还。

法官说法

法院经审理认为,沈先生未能如期获得批贷系不可归责于双方当事人的客观原因所致。因双方一直未签订资金监管协议,也并未在7月14日实际办理过户手续,故沈先生未支付资金监管款项并非单方违约,涉案房屋的买卖合同应当继续履行。但过户义务为双方义务,双方未能如约办理过户,也并非程女士的单方违约,因此对沈先生要求程女士支付违约金的诉讼请求不予支持。最终我院判令沈先生向程女士支付剩余房款358万,程女士配合沈先生办理涉案房屋的过户登记手续,驳回沈先生的其他诉讼请求和程女士的全部诉讼请求。

虽然本案中合同未履行并非买方单方违约所致,但实践中因房价上涨而违约的情况时有发生,表现为以各种原因要求解除合同或者违约加价,此时买房人可以拿起法律的武器保护自己的合法权益,通常有两个选择,一是要求继续履行合同,二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求,首先要确定买卖双方已签订购房合同,其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。 

 

二手房买卖风险防范三点提示

二手房买卖中的法律问题很多,以上述十个案例为例,不同的房产类型、交易方式,都可能产生很多个案化的法律风险。但是通过观察我们也不难发现,不同类型的“风险房”,也适用一些共同的风险防范措施。

准确掌握房产信息

在房屋购买前,除了查看房屋的基本信息,更要认真审查房屋的法律信息,一般而言基本的审查可以分三步:第一步,看房产证。看房产证是不是原件,所载产权人与出售人身份证是不是一致,是否存在抵押登记,房屋产权性质,是否为售房人单独所有。第二步,看户口本。看售房人的户口本,主要看婚姻状况,户籍所在地是否为房屋所在地,最好再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。第三步,看房子。看房子里的实际居住情况,是卖房人自住还是出租中,如果出租中还需要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。除了以上三步,如果需要进一步审查的话,可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

妥善签订购房合同

签订购房合同可以自行签订,也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的,中介公司一般在提供北京市存量房屋买卖合同格式范本的同时,还会提供一份补充协议,补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力,但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。这两份文件都要认真审查三个方面:一是交易流程。交易流程要简明扼要,没有歧义。尤其房屋情况复杂,涉及付款、贷款、过户、腾房等情况,要约定明确,安排合理。二是时间节点。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划,对时间节点要约定在合同上,避免推诿扯皮,分不清责任。比如每次的交款时间、办理上市、办理贷款、过户、腾房时间等等。三是违约责任。没有违约责任就没有履行保障。要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清,发生纠纷无法维护自身合法权益。   

注意证据固定留存

房屋买卖因涉及到诸多环节,耗时少则数月多则数年,在交易的各个环节,购房者都应当注意保留相关文件及证据,比如对房款的转账记录短信记录等。在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时,要保留沟通证据,必要时可以诉至法院。对双方在实际履行过程中达成的新的约定,要及时作为补充协议附在买卖合同之后,将口头合意落到纸面上,以防在产生纠纷后无法查实。 

当今社会,房屋买卖是关系到每个家庭切身利益举足轻重的大事,更是关系到社会经济秩序的重大民生问题,希望通过我们这次的通报,各位媒体朋友能够向广大公众传递相关法律知识,促进社会公众相关风险防范意识的提升,共同推进房屋买卖行业良好秩序的形成!

 

附:上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》?(节选)

1、本解答的适用范围

答:本解答所涉之 “ 二手房 ” 买卖,系指买卖双方经合意,出卖人转移房屋所有权于买受人,买受人支付一定对价而产生的民事合同关系。

新建商品房的买卖及公房使用权的转让,不适用本解答。

2、未经房屋共同共有人同意,出卖人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同,效力如何认定?

答:审判实践中,经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同无效。对此问题,应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。

3、未经在房屋内共同居住的其他成员同意,房屋所有权人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同,效力如何认定?

答:房屋权利人个人购买所得的房屋,配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实,房屋所有权人有义务保障其居住权益,但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此,未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。

5、当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定,但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当事人之间的买卖合同是否成立、有效?

答:《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本,当事人可以约定采用,或参照示范文本订立买卖合同。实践中,买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后,为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此,买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况,予以区别对待。

如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的,从其约定。

如双方并未作出上述约定,而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容,应视为买卖合同成立,并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》,只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的,不影响原已成立的合同关系。

6、合同签订后,一方不愿意再履行买卖合同,而另一方坚决要求继续履行的,如何处理?

答:按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。

对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:

一、双方协商确定的,从其约定;

二、双方不能协商确定的:

(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;

(二)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。

最后,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

7、 “二手房 ” 买卖合同中,因房屋质量问题引发纠纷,出卖人应如何承担房屋质量瑕疵担保责任?

答:买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于 “ 二手房 ” 买卖中的标的物一般已使用一定年限,并存在装修、装饰等现状,买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此,对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的,应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的,则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵,如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生,而系房屋本身所固有的,若没有证据证明出售一方对此是知晓的,出卖人亦不承担瑕疵担保责任,但买受人可以房屋所有人身份,依据因合同转让而取得的权利,向开发商主张保修责任或赔偿责任。

8、当事人分别签订了几份买卖合同,但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议,如何认定?

答:对于前后合同约定的房价不一致这一情况,根据后合同优先于前合同的原则,原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等,而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的,因该项变更非双方变更房价的真实意思,且具有非法目的,不应予以认定,仍应以前合同约定的成交价履行。

判断时,除由提出异议方承担举证责任外,还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外,对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的,可一并建议相关部门予以处理。

9、买卖合同成立后,出卖人未能自动履行产权过户义务。对此,实践中买受方既有主张确权的,也有要求出卖人履行产权过户义务的,如何处理?

答:在买卖合同履行过程中,双方间存在的是债权债务关系,买受人只能依据合同约定,要求出卖人履行合同义务,包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权,实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形,而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时,确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认,而如前述,在出卖人未自动履行所有权移转义务前,买受人尚未取得标的物的所有权,其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有,缺乏基础。因此,对出卖人不履行产权过户义务的,买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有,只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义

上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》?(节选)

1、本解答的适用范围

答:本解答所涉之 “ 二手房 ” 买卖,系指买卖双方经合意,出卖人转移房屋所有权于买受人,买受人支付一定对价而产生的民事合同关系。

新建商品房的买卖及公房使用权的转让,不适用本解答。

2、未经房屋共同共有人同意,出卖人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同,效力如何认定?

答:审判实践中,经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同无效。对此问题,应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。

3、未经在房屋内共同居住的其他成员同意,房屋所有权人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同,效力如何认定?

答:房屋权利人个人购买所得的房屋,配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实,房屋所有权人有义务保障其居住权益,但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此,未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。

5、当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定,但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当事人之间的买卖合同是否成立、有效?

答:《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本,当事人可以约定采用,或参照示范文本订立买卖合同。实践中,买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后,为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此,买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况,予以区别对待。

如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的,从其约定。

如双方并未作出上述约定,而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容,应视为买卖合同成立,并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》,只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的,不影响原已成立的合同关系。

6、合同签订后,一方不愿意再履行买卖合同,而另一方坚决要求继续履行的,如何处理?

答:按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。

对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:

一、双方协商确定的,从其约定;

二、双方不能协商确定的:

(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;

(二)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。

最后,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

7、 “二手房 ” 买卖合同中,因房屋质量问题引发纠纷,出卖人应如何承担房屋质量瑕疵担保责任?

答:买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于 “ 二手房 ” 买卖中的标的物一般已使用一定年限,并存在装修、装饰等现状,买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此,对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的,应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的,则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵,如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生,而系房屋本身所固有的,若没有证据证明出售一方对此是知晓的,出卖人亦不承担瑕疵担保责任,但买受人可以房屋所有人身份,依据因合同转让而取得的权利,向开发商主张保修责任或赔偿责任。

8、当事人分别签订了几份买卖合同,但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议,如何认定?

答:对于前后合同约定的房价不一致这一情况,根据后合同优先于前合同的原则,原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等,而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的,因该项变更非双方变更房价的真实意思,且具有非法目的,不应予以认定,仍应以前合同约定的成交价履行。

判断时,除由提出异议方承担举证责任外,还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外,对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的,可一并建议相关部门予以处理。

9、买卖合同成立后,出卖人未能自动履行产权过户义务。对此,实践中买受方既有主张确权的,也有要求出卖人履行产权过户义务的,如何处理?

答:在买卖合同履行过程中,双方间存在的是债权债务关系,买受人只能依据合同约定,要求出卖人履行合同义务,包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权,实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形,而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时,确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认,而如前述,在出卖人未自动履行所有权移转义务前,买受人尚未取得标的物的所有权,其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有,缺乏基础。因此,对出卖人不履行产权过户义务的,买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有,只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。

10、二手房买卖中,当事人因户口问题发生争执,法院是否处理?

答:对于 “ 二手房 ” 买卖中,当事人约定出卖人迁出户口,并由买受人迁入户口,但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的,我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中,对此问题作了明确,但实践中仍有不同理解。经研究,我们认为,当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定,但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围。经释明后,当事人仍坚持主张迁移户口的,应裁定不予受理或驳回起诉。