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离婚房产纠纷中有父母名字的房产究竟怎么分?

来源: 作者: 时间:2018-07-24 19:53:20

婚姻走到尽头便是离婚,而离婚最大的问题就是财产分割,财产分割中涉及利益最大的便是分割房产,虽然《婚姻法》及《婚姻法司法解释(二)》第十九条到第二十二条、《婚姻法司法解释(三)》第六条、第七条、第十条、第十二条等对房产分割的问题有了明确的规定,但现实中的房产分割还有更为复杂的问题亟待解决,本文主要针对有父母名字的房产分割问题,从实体上分析法律规定,从程序上在实务操作中给出一定参考意见。

 

一、涉及房产权属问题的法律规定

既然需要明确实体问题,也就是涉及到房产权属问题法律规定,伍律将婚姻法包括司法解释、1993年11月3日实施的《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中有关房产、不动产的规定全部梳理出来,再结合具体情况做出法律适用分析。
《婚姻法司法解释(二)》

第十九条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。
第二十条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;(二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;(三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。
第二十一条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。
第二十二条 当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。
《婚姻法司法解释(三)》第六条

婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。
第十二条 婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。

(二)法律适用分析

一般来说,按照《婚姻法》及司法解释的规定,何为夫妻共同财产、何为夫妻一方个人财产已经有了明确的规定,尤其是《婚姻法司法解释》,进一步细化了涉及房产相关问题,对父母赠与子女房产的问题在《婚姻法司法解释(二)》中有明确规定;由于涉及我国传统习惯,实务中的问题往往更为复杂,在《婚姻法司法解释(三)》中也做了进一步完善。
《婚姻法》既认可婚后所得财产共同制,同时又认可夫妻一方婚后可拥有个人财产。房产属于不动产,根据《物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”产权登记具有公示、公信的效力,房产权利的取得以登记为准。因此,一般来说夫妻共有房产最好登记在夫妻共同名下,这样可以避免纠纷。但实际生活中,基于夫妻间的信任,或者传统习惯,代表登记的现象一定程度上普遍存在,因此,当夫妻离婚时,房产问题是争议的焦点,一方主张婚后所购为共同财产,而另一方则强调登记在自己名下则为自己单方所有。
1、仅登记在夫妻一方名下的分析
如果是婚姻关系存续期间购买的房产,但登记在一方名下,原则上首先应考虑认定为夫妻共有。但如登记方主张房产归其所有,必须承担举证责任,这里的证明有两个选择:第一,证明该房产系其个人出资所购,这里的证明责任比较复杂,需要形成完整的资金证据链,一旦不能闭环还是夫妻共同财产;第二,证明是符合《婚姻法解释(三)》第七条的规定,即婚后由一方父母出资为自己子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,则该房产应认定为夫妻一方的个人财产。
2、单独登记在子女或者父母、第三人名下的分析
对登记在子女名下、父母名下或其他第三人名下的房产,夫妻如主张房产为共有或一方所有,属于产权争议,主张方应当承担举证责任。对登记在未成年子女名下房产的权属认定,情形比较复杂。现实生活中,夫妻双方共同出资购买房产后,可能基于各种因素的考虑将产权登记在未成年子女的名下,但这并不意味着该房产的真正权利人即为未成年子女,应当审查夫妻双方在购买房产时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房产赠与未成年子女,离婚时应将房产认定为未成年子女的财产,由直接抚养未成年子女的一方暂时管理;如果真实意思并不是将房产赠与未成年子女,离婚时应将该房产作为夫妻共同财产处理更合适。单独登记在父母或者第三人名下的情况也是一样,审查夫妻双方购买时的真实意思表示,究竟是赠与还是代持有,最终确认所有权。
3、登记在夫妻双方及一方父母名下的分析
伍律认为,首先应该考虑的是出资问题,如果完全是夫妻共同财产购买的房产,为了表示孝心,将父母名字加在房产证上,则参考上一种情况,审查夫妻双方在购买房产时的真实意思表示,究竟是赠与还是代持有,最终确定所有权。
复杂的是除了夫妻共同财产之外,还涉及父母出资的房产,根据《婚姻法解释(二)》第二十二条规定:“当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”由于传统习惯的原因,父母在出资时一般不会明确指出出资给哪一方,因此,很多情况下由于无证据证明是仅对自己子女的赠与,故只能认定为夫妻共同所有,但这又明显有违赠与一方父母的本意。由于现实的原因即目前房价畸高,为子女能有好的住处,父母往往会倾其所有为自己的子女买房,但一旦夫妻离婚,直接导致出资一方父母方感情和经济上都会有非常大的损失。而《婚姻法解释(三)》第七条在《婚姻法解释(二)》第二十二条的基础上更进一步地规定:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。”该规定易于操作,同时更理性,使婚姻回归本质,也更符合出资方的本意。
在此基础上,如果父母不仅出资,还将房产登记在三方名下,也就是夫妻当事人双方加上出资父母一方,离婚纠纷中究竟如何分割?首先,当事人已经结婚,且产权登记在夫妻双方名下,而非仅仅是出资人子女名下,不符合《婚姻法司法解释(三)》第七条的规定,不能仅视为对自己子女一方的赠与;其次,根据《婚姻法解释(二)》第二十二条,父母的出资应当认定为对夫妻双方的赠与,除非父母有证据证明是对自己子女一方的赠与;最后,由于出资一方父母也作为共有人登记,那么根据《物权法》的规定,出资一方父母也享有房产所有权,由于具备家庭关系,如果没有约定为按份共有,则视为三方共同共有。
综上,通过上述分析,不论是登记在一方名下、他方名下、双方名下还是三方名下,都有相应的法律规定,只不过在处理案件过程中需要熟练把握。